Problem jest bardziej skomplikowany niż mogło by się wydawać. Specyfika lokalnego rynku nieruchomości, który obejmuje Ciechocinek, Aleksandrów Kujawski, Nieszawę i okolice tych miast różni się istotnie w porównaniu do sąsiednich rynków lokalnych takich jak toruński, włocławski czy bydgoski. Nie podlega żadnej wątpliwości, że na tym lokalnym rynku Ciechocinek jest liderem.

Nie bez znaczenia jest mikroklimat Ciechocinka i ugruntowana pozycja Ciechocinka jako kurortu wypoczynkowego i uzdrowiska. Wielu szuka tu mieszkania, domu czy działki. W Ciechocinku i okolicach niewiele transakcji jest kredytowanych, najczęściej są to transakcje gotówkowe, finansowane z posiadanych środków lub pochodzących ze sprzedaży nieruchomości. Prawdopodobnie z tego powodu nie obserwuje się sprzedaży nieruchomości spowodowanych utratą braku możliwości bieżącego regulowania rat kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości.

Informacje mediów o rozszerzającym się kryzysie finansowym mają istotny wpływ na zachowania sprzedających i kupujących. Problem w tym, że inaczej interpretują informacje z rynku finansowego sprzedający a inaczej kupujący.  Wiedza większości uczestników rynku obrotu nieruchomościami może nie jest najwyższa, ale wystarczą tu rozsądne intuicyjne zachowania. Oczywiście, i w pierwszej i drugiej grupie należy dostrzec różne motywacje uczestników rynku.

Ten kto sprzedaje, i znajduje się w sytuacji pewnego przymusu, jest bardziej skłonny do obniżenia ceny. Jeśli ten czynnik determinujący zachowanie nie występuje, zachowanie skrajnie się zmienia. Będzie się charakteryzowało niższą skłonnością do obniżenia ceny a najczęściej całkowitym usztywnieniem lub nawet podwyższeniem ceny. Bo w okresie kryzysu finansowego sprzedający zastanawia się co zrobić z gotówką, gdzie ją ulokować bezpiecznie aby nie stracić a wręcz przeciwnie zyskać. Może więc uznać, że lepiej podnieść cenę i spokojnie czekać na kupca, który ją zapłaci.

Z kolei wśród kupujących należy rozróżnić tych, którzy muszą kupić, bo nie mają gdzie mieszkać, lub sprzedali swój dom czy mieszkanie oraz tych, którzy ze względu na kryzys finansowy wycofali swoje pieniądze np. z funduszy inwestycyjnych, lub innych instrumentów finansowych. Ci co muszą znaleźć nowe lokum z konieczności będą skłonni zaakceptować nawet wyższą cenę o ile będzie ich na to stać, lub zgodzić się na niższy standard. Ci co chcą zainwestować w nieruchomości, muszą się pogodzić z tym, że w razie potrzeby odzyskanie gotówki musi potrwać. Kolejny dylemat to wybór rodzaju nieruchomości, dom, lokal mieszkalny, lokal użytkowy czy działka. Inwestycja w każdy rodzaj nieruchomości ma swoje plusy i minusy i należy to spokojne i rozsądnie przekalkulować. Można to zrobić samemu lub zwrócić się o pomoc do pośrednika lub specjalisty z dziedziny finansów.

Wycofywanie gotówki z funduszy inwestycyjnych spowoduje, że część tych pieniędzy zostanie zainwestowane w nieruchomości, i może być czynnikiem stabilizującym rynki nieruchomości a przynajmniej niektóre jego segmenty. Mimo zawirowań na światowym rynku finansowym i odczuwalnymi reperkusjami w Polsce, przynajmniej na naszym lokalnym rynku w sektorze obrotu wtórnego, nie widać istotnego trendu obniżania cen. Pojedyncze przypadki obniżania cen zdarzają się, ale nie wykracza to poza normalnie występujące sytuacje w obrocie nieruchomościami. Inna sytuacja jest na rynku pierwotnym, deweloperzy najczęściej budują za kredyty i dla nich obecna sytuacja jest dotkliwie odczuwalna. Z tego też powodu w tym sektorze są spadki cen. Nie jest jednak jeszcze tak, że deweloperzy dopłacają do swoich inwestycji. W najtrudniejszej sytuacji są mali deweloperzy budujący za kredyty, jeśli nie sprzedadzą swoich domów i mieszkań, grozi im upadłość bo banki będą bezwzględne. W równie trudnej a może jeszcze trudniejszej sytuacji są ich klienci, którzy podpisali umowy i wpłacili pieniądze lub zaciągnęli kredyty hipoteczne. Mogą stracić wszystko.

Kolejnym stabilizatorem na rynku nieruchomości może być prognozowana fala powracających do ojczyzny emigrantów zarobkowych. Jak słyszymy kryzys finansowy z dużo większym natężeniem dotknął USA, Anglię, Irlandię i inne kraje zachodnie, niż Polskę. To do tych krajów emigrowali za pracą rodacy. W tej sytuacji, prognoza ta ma swoje uzasadnienie. Nie ulega wątpliwości, że na emigracji zarobkowej znaczna część zdołała odłożyć jakąś gotówkę. Sądzę, że znaczna część tych pieniędzy zostanie przeznaczona na własne lokum, trafi więc na rynek nieruchomości.

Sytuacja na naszym lokalnym rynku Ciechocinka i okolic jest następująca, sprzedający nie bardzo są skłonni do obniżania cen, natomiast kupujący przyjęli strategię wyczekiwania, co wyraźnie widać po zainteresowaniu i ilości transakcji. Jeśli chodzi o ilość transakcji, to pośrednikom trudno to ocenić, ponieważ przy udziale pośrednika zawieranych jest zaledwie kilka procent transakcji na lokalnym rynku. Pełną wiedzę w tej kwestii mają jedynie lokalne Urzędy Skarbowe i Wydziały Ksiąg Wieczystych Sądów Rejonowych.

W obecnej sytuacji przedstawianie prognoz na przyszłość to w pewnym sensie wróżenie z fusów. Osobiście uważam, że to nie będzie głęboki i długotrwały kryzys. Banki centralne na całym świecie wdrażają systemy ratunkowe, co powinno przynieść pożądany skutek. Nasz rząd jak zwykle jest spóźniony, prezes NBP zapewnia, że pieniądze złożone w bankach są bezpieczne, nadzór bankowy zalecił bankom rezygnację z łatwych kredytów, Rada Polityki Pieniężnej obniżyła podstawowe stopy. Natomiast banki w odpowiedzi podniosły swoje marże, więc w tej sytuacji o kredyty będzie trudniej i będą droższe. Będzie to miało duży wpływ na dużą grupę ludzi młodych, im będzie dużo trudniej o własne mieszkanie czy dom.
 

 
 

Tadeusz Brzdęk lic. 6691
Agencja Nieruchomości Kurort